24.7.2013
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Wohnraumschaffung / Wohnraumsanierung

Wohnraumschaffung

 

Wohnraumschaffung bedeutet, dass Sie eine neu errichtete Wohnung kaufen oder ein Haus für Wohnzwecke im In- oder Ausland errichten, welches Ihnen nach der Fertigstellung für zumindest 2 Jahre als Hauptwohnsitz dient.

Hinweis

Der Kauf von Wohnraum (Wohnung oder Haus), von dem Sie nicht der erste Besitzer sind, ist von der Steuer nicht absetzbar! Übernehmen Sie jedoch das Darlehen vom Ersteigentümer, so können Sie die Kreditraten und Zinsen für dieses Darlehen dennoch abschreiben. Erwerben Sie einen Rohbau, sind die Kosten für Grundstück und Rohbau nicht absetzbar, sehr wohl aber die weiteren Errichtungskosten.


 

Bei der ANV können folgende Beträge als Sonderausgaben geltend gemacht werden:

  • Mindestens achtjährig gebundene Beträge zur Schaffung von Wohnraum
  • Beträge zur Errichtung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen
  • Ausgaben zur Sanierung von Wohnraum
  • Rückzahlung von Darlehen, die für die Schaffung oder Sanierung von Wohnraum aufgenommen wurden sowie Zinsen für solche Darlehen.
  • Planungs- und Baukosten
  • Kosten für die Grundbeschaffung
  • Anwalts- und Notarkosten
  • Anschlusskosten an das öffentliche Versorgungsnetz
  • (Kanal, Wasser, Gas)
  • Kosten für Zu- und Ausbauten

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Mindestens achtjährig gebundene Beträge

Wenn Sie als Wohnungswerber Beiträge an einen begünstigten Bauträger geleistet haben, z.B. einen Finanzierungsbeitrag, dann können Sie diese Zahlung im Rahmen der Sonderausgaben für Wohnraumschaffung abschreiben. Voraussetzung ist jedoch, dass diese Beiträge mindestens acht Jahre gebunden bleibenDie Achtjahresfrist berechnet sich vom Tag der Einzahlung. Wird der Beitrag in Raten bezahlt, so berechnet sich die Frist vom jeweiligen Einzahlungstag des Teilbetrags.

Erhalten Sie vom Vermieter (z. B. Genossenschaft) eine Bestätigung über die mit Ihrer Miete gemeinsam bezahlten Annuitäten, können Sie den aus gewiesenen Betrag als Sonderausgaben geltend machen.

 

Nicht als Kosten für Wohnraumschaffung absetzbar sind:

  • Wohnungseinrichtung (Möbel, Elektrogeräte),
  • Gartengestaltung,
  • vom Eigenheim getrennte Bauten wie z. B. Garage, Sauna, Schwimmbad oder Schutzraum außerhalb des Wohnraums,
  • nachträglicher Grundstücksankauf des Grundstückes, auf dem Ihr Haus steht.

Wohnraumsanierung

Wird durch Sanierungsmaßnahmen die Nutzungsdauer des Wohnraumes wesentlich verlängert oder der Nutzungswert des Wohnraumes wesentlich erhöht, handelt es sich um Instandsetzungsaufwendungen. Werden Veränderungen an der Bausubstanz von bereits vorhandenem Wohnraum vorgenommen, handelt es sich um Herstellungsaufwand.

   

Instandsetzungsaufwendungen/Herstellungsaufwendungen:

  • Austausch sämtlicher Fenster samt Rahmen
  • Austausch aller Türen samt Türstock
  • Austausch von Zwischendecken
  • Austausch von Unterböden
  • Austausch einzelner Fenster (bei verbessertem Wärme- oder Lärmschutz)
  • Austausch der Eingangstür (bei verbessertem Wärme- oder Einbruchsschutz)
  • Austausch von Heizungsanlagen (bei verbesserter Heizleistung oder Bedienbarkeit)
  • Zusammenlegung von Wohnungen
  • Versetzen von Zwischenwänden
  • Versetzen von Türen und Fenstern
  • erstmaliger Einbau von Zentralheizungsanlagen
  • Einbau von Badezimmern und Toiletteanlagen
  • erstmaliger Einbau von Aufzugsanlagen
  • Austausch von Elektro-, Gas-, Wasser- und Heizungsinstallationen
  • Einbau von Wärmepumpen, Solaranlagen, Wärmerückgewinnungs- und Gesamtenergieanlagen, Photovoltaikanlagen
  • Erhöhung des Wärmeschutzes von Außenwänden, obersten Geschoßdecken, Kellerdecken und Feuermauern
  • Maßnahmen zur Verminderung des Energieverlustes oder des Energieverbrauchs
  • Umstellung auf Fernwärmeversorgung
  • Nachträglicher Anschluss an Versorgungsnetze, wie Wasser-, Kanal- und Stromversorgung
  • Errichtung einer an ein Eigenheim angeschlossenen biologischen Kleinkläranlage
 

Bedingung dafür, dass Sie Ausgaben für Wohnraumsanierung steuermindernd geltend machen können ist, dass die Arbeiten von einem befugten Unternehmer durchgeführt werden. Wenn Sie (oder ein Freund, Bekannter, Nachbar, ...) die Arbeiten selbst durchführen, ist es nicht möglich, die Materialkosten von der Steuer abzuschreiben. Abzugsfähig ist die Sanierung von Wohnraum nur dann, wenn Sie den Auftrag zur Sanierung an befugte Unternehmer selbst erteilt haben. Kosten für die Wohnraumsanierung, die mit der Miete mitverrechnet werden, sind nicht absetzbar.

 

Nicht als Kosten der Wohnraumsanierung absetzbar sind:

  • laufende Wartungsarbeiten,
  • Reparaturen (auch wenn diese nicht jährlich anfallen),
  • Erneuerung des Bodenbelages ohne Erneuerung des Unterbodens,
  • Ausmalen und Tapezieren der Räume,
  • Austausch beschädigter Fensterscheiben, Türschnallen, Türschlösser,
  • Türensanierung durch Neubeschichtung vorhandener Türen,
  • Installation von Alarmanlagen jeglicher Art (Rauchwarnmelder, Bewegungsmelder, Kameras, Sirenen, usw.).
 

Nachversteuerung von Sonderausgaben

 

Zu einer Nachversteuerung von Sonderausgaben kann es bei Versicherungsprämien und Aufwendungen für Wohnraumschaffung kommen.

Versicherungsprämien, die Sie bei der ANV geltend gemacht haben, sind dann nachzuversteuern, wenn der Versicherungsvertrag abgetreten bzw. rückgekauft wird oder wenn nach Ende der Laufzeit einer Versicherung statt einer Rentenzahlung eine Kapitalabfindung gewählt wird.

Sonderausgaben für Wohnraumschaffung sind dann nachzuversteuern, wenn bei Grundstückserwerb nicht innerhalb von fünf Jahren Maßnahmen für die Errichtung eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung gesetzt werden, achtjährig gebundene Beiträge vorzeitig zurückbezahlt werden oder der Wohnraum nicht zumindest zwei Jahre als Hauptwohnsitz gedient hat.

Die Nachversteuerung erfolgt mit einem einheitlichen Steuersatz von 30 % der damals abgesetzten und sich auch tatsächlich ausgewirkten Sonderausgaben.

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